2025 年城市更新政策聚焦落地可行性与可持续性，呈现中长期规划明确、全流程政策完善、重点领域精准、试点与机制创新并行的四大特点。本文围绕四大趋势，剖析房地产、建筑施工及相关产业的应对路径，提出适配举措，助力企业把握存量机遇、转化增长动能，实现与城市更新的同频发展。

　　2025年城市更新政策从顶层设计转向落地攻坚，四大特点构建起规划引领、全链保障、精准发力、创新驱动的新格局，倒逼产业从增量开发转向存量提质。

　　中长期行动方案明确更新路径与时间节点，为企业提供稳定预期，避免短期博弈；全流程政策体系覆盖规划、资金、土地、审批，破解落地难痛点；老旧小区、城中村、低效楼宇/产业用地三大核心抓手，划定清晰市场边界；试点示范与机制创新并行，为企业提供可复制经验，降低转型风险。

　　这一逻辑转变，要求房地产企业从开发商转向城市运营商，建筑施工企业从施工方升级为全生命周期服务商，相关配套企业聚焦细分赛道，形成协同发展生态。

　　面对多地中长期行动方案，企业需以规划对接、片区深耕、周期匹配为核心，筑牢战略布局，把握长期机遇。

　　房企应建立城市体检 + 片区策划前置机制，对接地方城更专项规划，筛选符合自身优势的片区项目，避免盲目入场。龙头房企可牵头片区综合开发，采用专项规划-片区策划-项目实施方案体系，整合居住、商业、产业、文旅等功能，打造四好城区标杆。

　　中型房企宜聚焦细分片区，如老旧小区连片改造、城中村综合整治，采用合作开发 + 利益共享模式，与国资平台、村集体协同，降低资金与运营压力。小型房企可转型为更新服务商，提供前期策划、产权协调、运营管理等专业服务，分享产业链价值。

　　同时，企业需匹配政策时间节点，制定短中长期发展计划：短期（1-2 年）布局试点项目，积累经验；中期（3-5 年）扩大片区深耕规模，形成品牌效应；长期（5 年以上）打造全产业链运营能力，实现可持续发展。

　　建筑施工企业应围绕中长期规划明确的改造任务，提前布局针对性技术与产能。针对老旧小区改造，储备微改造、适老化改造技术，推广 EPC+O 模式，兼顾施工与后期运营；针对城中村改造，研发高效拆除、绿色重建技术，适配留改拆并举要求；针对低效产业用地，打造工业遗存活化、厂房改造升级技术体系。

　　建立片区施工联合体，整合土建、安装、装修、智能化等专业资源，适配城市更新项目小而散、多专业的特点，提升项目承接能力。同时，根据政策时间节点，合理配置产能，优先布局政策落地快、项目密集的区域，实现产能与市场需求的精准匹配。

　　全流程政策体系的完善，为企业提供了制度保障。企业需聚焦规划审批、资金筹措、土地利用三大核心环节，打通落地堵点，提升项目可行性。

　　企业应熟练运用正面清单 + 豁免清单政策，对符合混合开发、微更新的项目，简化审批流程，缩短前期周期。推行并联审批 + 容缺受理工作模式，提前对接规划、住建、自然资源等部门，同步推进用地预审、规划许可、施工许可等手续，将审批时限压缩30%以上。

　　建立专业审批服务团队，熟悉地方政策细则，针对历史遗留项目，运用技术修正、过渡期政策等举措，妥善解决用地手续、产权不清等问题。参与规划许可豁免项目，如社区公共服务设施改善、口袋公园建设，快速落地小型项目，积累口碑与经验。

　　城更项目投资大、周期长，企业需建立政府引导 + 市场运作 + 公众参与的多元融资模式。一是争取政策资金，对接中央预算内投资、地方专项债券，重点申报老旧小区、城中村等民生类项目；二是深化银企合作，纳入房地产融资白名单，推行主办银行制，获得项目封闭融资支持；三是创新融资工具，发行城市更新专项 REITs，盘活存量资产，如老旧厂房改造的文创园区、低效楼宇改造的产业大厦。

　　探索居民出资 + 产权单位 + 社会资本共担机制，如老旧小区改造中，采用政府补一点、居民出一点、产权单位拿一点的模式；城中村改造中，通过房票安置 + 股权分红，保障村民权益，同时引入社会资本，实现利益共享。

　　企业应熟练运用土地混合开发、弹性年期出让、容积率奖励等政策，提升项目盈利空间。在低效产业用地改造中，申请商办 + 产业 + 居住混合用地，灵活调整业态，提升土地利用率；利用五 年过渡期政策，盘活闲置厂房、办公楼，转型发展新兴产业，无需立即变更用地性质。

　　参与零星用地整合、容积率转移项目，在历史建筑保护、公共空间打造中，争取容积率奖励，弥补改造成本。采用先租后让、弹性年期出让模式，降低土地获取成本，减轻前期资金压力，实现轻资产运营。

　　政策聚焦老旧小区、城中村、低效楼宇/产业用地三大领域，企业需立足自身优势，精准布局，打造差异化竞争力，实现精准发力、单点突破。

　　房企应聚焦完整社区建设，补齐公共服务短板，重点布局一老一小配套设施，如养老驿站、托育中心、社区食堂。采用改造 + 运营模式，在完成基础设施改造后，承接社区物业服务、养老托育等运营业务，实现短期施工收益 + 长期运营收益双轮驱动。

　　建筑施工企业应推广智能建造技术，如装配式装修、智慧安防系统，提升改造效率与品质，降低施工干扰。针对适老化改造，研发防滑地面、无障碍通道、智能监护等专用产品，打造细分领域优势。

　　相关配套企业可聚焦智能家居、节能建材、社区服务机器人等赛道，开发适配老旧小区的产品，如小型化电梯、节能门窗、社区配送机器人，分享市场红利。

　　房企应采用民生保障 + 产业导入双核心模式，在完成村民回迁安置的基础上，导入特色产业，如文创、科创、文旅，打造宜居宜业的城中村改造标杆。借鉴行政处理 + 司法保障模式，高效化解产权争议，保障项目推进；采用房票安置 + 现金补偿组合方式，满足村民多元化需求。

　　建筑施工企业应优先采用 MiC 模块化建造技术，实现快速回迁，同时降低施工污染与能耗。针对城中村历史文化遗存，采用微改造 + 活化利用模式，保留建筑风貌，打造特色商业街区。

　　相关配套企业可聚焦城中村智慧治理、产业园区运营，开发智慧安防平台、产业招商服务系统，助力改造后片区的长效运营。

　　房企应聚焦低效楼宇焕新升级，通过外立面改造、内部空间重构、智能化升级，转型为威廉希尔williamhill甲级写字楼、联合办公空间、文创园区，提升资产价值。针对低效产业用地，采用工业遗存活化 + 新兴产业导入模式，打造科创园区、数字经济产业园，助力城市产业升级。

　　建筑施工企业应研发厂房改造升级技术，如钢结构加固、空间挑高改造、绿色节能改造，适配产业转型需求。推广全生命周期数字化建造，为改造后楼宇/园区建立数字档案，提供后期运维支撑。

　　相关配套企业可聚焦产业园区配套，开发工业互联网平台、节能降碳系统、企业服务平台，助力园区高威廉希尔williamhill效运营，实现改造 + 产业 + 运营协同发展。

　　试点示范与机制创新并行，为企业提供了先行先试的机遇。企业应主动参与试点项目，创新发展模式与机制，形成可复制、可推广的经验，抢占市场先机。

　　企业应积极申报国家、省级城市更新试点项目，重点参与老旧小区改造、城中村综合整治、低效用地盘活等试点领域。在试点项目中，大胆尝试新技术、新模式、新机制，如MiC建造技术、REITs融资、EPC+O运营模式，积累实战经验。

　　加强与科研机构、高校合作，参与试点项目的技术研发与标准制定，如智能建造标准、老旧小区改造技术规范，提升行业话语权。总结试点经验，形成项目案例 + 标准体系 + 运营模式的成果包，为后续规模化拓展奠定基础。

　　建立政企社民四方合作机制，在试点项目中，明确政府、企业、社区、居民的权责利，形成政府引导、企业主导、社区参与、居民受益的格局。与国资平台组建合资公司，共同开发试点项目，借助国资平台的政策资源与资金优势，降低项目风险。

　　创新利益共享机制，在城中村改造中，采用村集体入股 + 居民分红模式，保障村集体与居民的长期收益；在低效产业用地改造中，与原产权单位建立租金分成 + 产业收益共享机制，实现互利共赢。

　　企业应聚焦城更关键机制创新，打造核心竞争力。在融资机制上，探索碳交易 + 城市更新模式，将绿色改造项目的碳减排量转化为收益；在运营机制上，打造智慧社区 + 数字运营平台，实现改造后片区的精细化运营；在治理机制上，建立社区自治 + 专业运营协同模式，提升片区治理效能。

　　参与政策机制创新试点，如土地混合开发、容积率奖励、产权流转等试点，为企业发展争取政策红利，同时形成可复制的机制，助力行业高质量发展。

　　2025年城市更新政策的四大特点，标志着我国城市发展正式进入存量提质增效的新阶段，为房地产、建筑施工及相关产业带来了万亿级市场机遇。面对这一机遇，企业需摒弃传统增量开发思维，主动适配政策趋势，以战略布局为根基，以落地能力为核心，以差异化竞争为抓手，以机制创新为动力，实现从项目参与者到城市共建者的转型。

　　房地产企业要转型城市运营商，深耕片区综合开发与运营；建筑施工企业要升级为全生命周期服务商，聚焦智能建造与绿色改造；相关配套企业要聚焦细分赛道，提供专业化产品与服务。唯有如此，企业才能在城市更新的浪潮中，把握机遇、应对挑战，实现自身增长与城市高质量发展的同频共振，让存量资产焕发新活力，与城市共成长。