2026年住建部与自然资源部联合发布城市更新新政，让“拆迁”再次成为热议话题，不少人误以为“全面拆迁时代”再度来临。但事实上，新政核心是给大拆大建踩下刹车，明确城市更新单元内拆除建筑面积不超现状20%，“留改拆”并举、以“留”为主成为主流方向。不过政策并非完全否定拆除，而是精准聚焦两类房屋，将其列为拆除重建的重点对象，城市更新正式从零散试点迈入全国统筹的精准施策阶段，拆迁的“普惠红利”落幕，精准拆建成为新趋势。
此次城市更新新政的出台，并非重启全面拆迁，而是对过往城市发展模式的优化升级，从源头上杜绝大拆大建的粗放式发展，让城市更新更贴合民生需求与城市高质量发展的要求。
早在2021年，住建部就已出台政策严控城市更新中的大拆大建，明确建筑和无修缮价值的危房外，不得大规模成片拆除现状建筑。2026年的新政更是在此基础上细化规则，推出“城市更新11条”，一方面给微更新开绿灯，对加装电梯、增设停车充电设施等项目制定规划许可豁免清单，另一方面明确利用存量房产发展支持产业可享受最长5年过渡期，核心思路是盘活存量、修旧利废，而非一拆了之。
从数据来看，城市更新的资金与精力更多向改造提升倾斜。2024年全国实施的1863个城中村改造项目中，并非全部采用拆除新建模式，而是包含整治提升、拆整结合等多种方式，优先改造的是群众需求迫切、安全隐患突出的区域，而非盲目扩大拆除范围。这意味着，过去那种“买老房等拆迁暴富”的逻辑彻底失效，绝大多数老旧房屋的未来，是通过微改造、优配套实现居住品质提升，而非拆除重建。
新政还强调增强详细规划的适应性，城市更新需依据国土空间总体规划和专项规划推进，所有拆建行为都要纳入规划“一张图”，杜绝无规划、无审批的随意拆除。这种规范化的推进方式，让城市更新告别了过去的粗放式操作，走向精准化、科学化，也让普通购房者彻底打消“碰老房就可能遇拆迁”的侥幸心理。
在城市更新的框架下，第一类被明确列为拆除重建重点的房屋，是经专业机构鉴定为整幢危险房屋且无修缮保留价值的建筑，这类房屋的拆除，核心是为了保障居民的居住安全，属于“必拆范畴”。
依据《城市危险房屋管理规定威廉希尔》，危房共分四个等级，其中D级危房为整幢危房，指结构已严重损坏、承重构件丧失承载能力，随时可能发生安全事故，完全不能保证居住和使用安全的房屋。针对这类房屋，处理方式仅有“整体拆除”这一条路，不存在修修补补的可能，这也是各地在城市更新中首要处理的房屋类型。
为了精准识别危房，住建部已在22个城市试点推进“房屋体检、养老金、保险”三项制度，对房龄超30年的住宅开展免费定期体检，通过专业检测排查房屋安全隐患。一旦房屋被鉴定为D级危房且无修缮价值，相关部门会立即下达停止使用通知，随后启动拆除重建流程，并按照相关政策对居民进行安置补偿，这一过程具有强制性，核心是杜绝安全事故的发生。
日常生活中，这类危房也有明显的特征可辨别：承重墙出现贯穿性明显裂缝、墙体变形；房屋地基发生明显下沉，导致建筑整体倾斜；楼板、梁柱等核心承重构件出现大面积锈蚀、混凝土剥落，钢筋外露等。这类房屋不仅居住风险极高，也不具备任何市场价值，即便价格极低，也不建议购买，一旦进入拆除流程，房屋本身不会产生额外的拆迁红利，仅能享受正常的安置补偿。
第二类被纳入拆除重建范围的房屋，是纳入城中村改造、棚改或城市更新重点片区的集中成片旧房，这类房屋的拆除，并非单纯因为房龄老旧，而是源于安全隐患突出、民生问题迫切，且符合城市整体发展规划。
2024年全国城中村改造惠及136.7万户居民，建设筹集安置房189.4万套，这类改造并非一刀切的拆除，而是分为拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式，其中拆除新建主要针对的是安全隐患突出（如消防设施缺失、存在地质灾害风险）、居住环境恶劣（如无排水、无燃气、配套缺失）的集中成片区域，这类区域的改造是民生工程的重要组成部分，也是城市更新的重点方向。
从各地实践来看，这类成片旧房的拆除重建有严格的流程要求，并非政府单方面决定。以广州、成都、北京等城市为例，城中村或危旧房集中区的改造，首先要开展居民改造意愿征询，只有达到规定的签约比例才能启动；其次要制定详细的补偿安置方案，充分保障居民的合法权益；最后要纳入城市更新专项规划，经法定程序审批后才能实施。整个过程公开透明，充分尊重居民意愿，杜绝强制拆迁。
具体来看，这类房屋主要集中在三类区域：一是已被官方列入城中村改造、棚改、危旧房改造年度计划的地段，这类区域有明确的改造时间表和规划方案；二是房屋安全隐患与民生问题双重突出的成片旧区，如无基本生活配套、消防通道堵塞、易发生内涝或地质灾害的区域；三是城市更新专项规划中明确标注为“拆除重建类”或“拆整结合类”的区域，这类区域的改造是为了配合城市整体发展，如交通枢纽建设、核心商圈升级等。
2026年城市更新新政的落地，彻底宣告了“拆迁暴富”时代的落幕，过去那种依靠购买老房等待拆迁实现资产增值的做法，已不再适应新的市场环境，面对城市更新，购房者和老旧房屋居民需要建立理性的认知。
对老旧房屋居民而言，无需再抱着“等拆迁”的心态，绝大多数老旧房屋的未来是通过微改造实现居住品质提升，如加装电梯、改造管网、增设养老和休闲设施等，这些改造能切实提升居住舒适度，且无需居民承担过多费用。而对于居住在上述两类重点拆建区域的居民，也无需过度期待额外的拆迁红利，这类拆除重建的核心是保障居住安全、改善生活环境，安置补偿以“公平合理、保障居住”为原则，并非为了让居民实现一夜暴富。
对购房者而言，要彻底摒弃“买老房赌拆迁”的投机心理。当前城市更新的拆建范围高度精准，非重点规划区域、非危房的老旧房屋，几乎没有拆除重建的可能，这类房屋不仅增值空间有限，还可能因房龄老化、配套落后导致流动性变差，成为“劣质资产”。即便想购买老旧房屋，也应优先选择配套成熟、房龄适中、有改造潜力的房源，而非单纯赌拆迁。
从城市发展的角度来看，此次城市更新定调，让拆迁回归了民生本质。过去的全面拆迁虽在一定程度上推动了城市建设，但也带来了资源浪费、房价威廉希尔波动、居民生活被打乱等问题。而如今的精准拆建，将资金和资源用在“刀刃上”，一方面坚决拆除危房保障居民安全，另一方面通过微改造提升老旧小区居住品质，同时结合城市规划推进成片旧房改造，既实现了城市的高质量发展，又切实保障了居民的合法权益，让城市更新真正成为惠及民生的工程。
2026年的城市更新，是告别粗放、走向精准的转型，是告别大拆大建、走向留改拆并举的升级。两类房屋的精准拆建，让城市更新更具针对性，时效性拆迁的落幕，也让房地产市场回归理性。无论是居民还是购房者，都应顺应这一趋势，摒弃投机心理，理性看待城市更新与房屋价值，让房子真正回归居住的本质。返回搜狐，查看更多