住房发展规划是城市住房发展的总纲和蓝图，是城市迈进精细化运营管理时代的重要政策工具，有利于推动“人房地钱”要素联动，推进“职住交服”空间协同，实现增量空间和存量空间要素统筹，化解供需失衡风险，提升城市各类空间价值和运行效率。同时，住房发展规划还是构建房地产发展新模式、支撑城市新发展、推动空间要素联动和落地的重要载体，以及引导五年内住房领域建设和实施的重要依据。
本规划重点在中心城区（主城区）范围内进行任务安排和空间布局，在市域范围内提出总体要求和方向指引。
《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《住房租赁条例》《山东省城乡规划条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》等法律法规。
《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于推动城乡建设绿色发展的意见》《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》《中共山东省委办公厅 山东省人民政府办公厅关于持续推进城市更新行动的实施意见》《山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》等政策文件。
《临沂市国土空间总体规划（2021—2035年）》《临沂市城市更新专项规划（2024—2035年）》《临沂商城发展总体规划及空间布局规划优化调整（2018—2035年）》等规划。
《城市住房发展规划和年度计划编制导则（试行）》（建办房〔2025〕11号）、《住宅项目规范》（GB 55038-2025）、《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）、《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2019）、《装配式建筑评价标准》（GB/T51129-2017）等技术规范。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中、四中全会精神，认真落实国家、省关于住房工作的决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，进一步全面深化改革，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，积极推动房屋品质提升和物业服务质量提升，促进临沂市住房市场平稳健康发展。
1.以人为本。突出民生优先为基本原则，以保障和改善民生为根本出发点和落脚点，聚焦新市民、青年人、工薪群体、各类人才等群体的多元需求，优化住房供给结构，促进住房资源均衡配置，切实增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。
2.供需匹配。建立“人房地钱”联动机制，以人口变化、产业布局等为基础，科学确定住房需求，实现住房供应规模、结构、空间布局与土地、金融资源的精准匹配。通过“以人定房、以房定地、以房定钱”实现供需多维度协同。
3.品质优先。贯彻“安全、舒适、绿色、智慧”等理念，注重“全龄友好、人文关怀”，通过精细化设计、绿色低碳技术、智慧科技应用和全流程质量管控，着力打造质优、宜居、绿色、生态、智慧的“好房子”，以高品质供给满足高品质需求。
4.风险可控。稳步推进商品住房预售制度改革，有序推动现房销售，优化预售资金监管，强化房地产风险源头防控，形成常态化房地产风险防范机制，严控高杠杆、高负债、高周转模式，防范房地产市场系统性风险。
2021—2025年，全市住宅用地供应面积36278亩，其中中心城区13453亩；新建商品住房销售面积3921.4万平方米，其中中心城区2064.5万平方米；到2025年底，全市商品住宅库存去化处于合理区间；城镇配套设施逐步完善，居住品质明显改善。
基本建立以公租房、保障性租赁住房和租赁型人才公寓为主体，实物保障和货币补贴相结合的住房保障供应体系。全市公租房现有约3.2万套，保障人口12.6万人，其中中心城区约1.3万套，保障人口5.1万人。保障性租赁住房现有4286套，保障人口1.8万人，其中中心城区3520套，保障人口1.5万人。
2021—2025年，全市老旧小区改造1662个，较“十三五”期间增加1258个，改造面积1974万平方米，惠及居民20余万户。
全市通过购买或租赁存量商品房、改建闲置房屋等方式建设筹集人才公寓10283套，其中中心城区7700套，除兰山区以外，已基本满足需求。
全市人口呈外流趋势，自然增长率下降，中心城区人口呈增长态势，但增速放缓。全市城镇化率低于全国全省平均水平，仍有提升空间。
当前住房市场处于关键转型期，正从过去解决“有没有”的增量时代，转向追求“好不好”的存量提质阶段，政策主线已从“防过热”转向“稳市场、防风险、促转型”。
坚持多措并举，着力稳定市场、防范化解风险，加快构建房地产发展新模式。围绕去库存、优供给、调结构、提品质、促转型等核心任务，近期、中期、远期政策重心递进展开。
近期：优化调控政策，促进住房消费，加大融资支持，稳定房地产投资，防范化解风险。
中期：从“增量扩张”转向“存量提质”，优化土地和住房供应，大力推进“好房子”建设。
远期：完善长效机制，促进行业转型升级，实现房地产市场平稳健康和高质量发展。
临沂市被确立为鲁南苏北地区中心城市、国家商贸物流枢纽、滨水宜居文化名城，当前，正积极建设省区域副中心，加快迈向万亿城市，发展前景和人口支撑为住房发展带来机遇，但也面临市场供需矛盾、结构性转型、经济下行带来的系统性影响和财政压力制约等挑战。
住房市场更健康。建立“人房地钱”联动机制，稳定市场运行，“以需定供”促进供需平衡。
住房品质更优质。推动住房建设从“有没有”向“好不好”转变，提升居住舒适性、绿色性和安全性。
住房保障更精准。扩大保障覆盖范围，创新保障方式，实现应保尽保、住有所居。
对常住人口情况、住房供应和销售情况、存量住宅用地情况、新增住宅用地供应潜力、住房空置率等进行综合分析，预计规划期内中心城区新增住房需求约7.675万套。
租房人口比例相对稳定，随着人口总量增加，租房人口数量将呈增长趋势。根据预测，规划期内中心城区租赁住房需求约3.8万套。
临沂市未在住建部确定的可申报公租房建设计划城市之列，规划期内主要通过精准定位需求群体，实现高效管理。
主要保障在城区工作生活、正常缴纳养老保险和住房公积金、在当地无自有住房的新市民、青年人等群体，不设收入限制。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，占比不低于70%。租金标准不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%。
结合临沂市情况，“十五五”中心城区新增保障性租赁住房1500套，年均新增300套保障性住房供应，规划期末住房实物保障比例达到31%。
结合国土空间总体规划对中心城区产业用地的安排，对各区保障性租赁住房进行统筹安排，在产业集中区分期增加保障性租赁住房，重点加大对罗庄区等产业集聚地的保障性租赁住房供给。
主要面向住房有困难的工薪收入群体，以及引进人才等群体配售。由政府按划拨方式供地，配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、利润不高于5%的原则确定。实施严格封闭管理，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。确需转让的，由城市人民政府指定的配售型保障性住房经营管理机构予以回购。
配售型保障性住房的发展坚持尽力而为、量力而行，根据临沂市经济能力、房地产市场情况和各类困难群体住房需求，区分轻重缓急，稳慎有序推进保障性住房建设。当前临沂市存量商品房数量较多，去化压力较大，规划期内中心城区配售型保障性住房以利用存量商品房筹集为主，新建为辅，结合市场反馈适时调配。
租赁型人才公寓主要面向全日制本科及以上学历人才（不含博士以外的市内行政事业单位在编人员），各类高层次人才，在民营企业工作的高级技师、特级技师、首席技师，解决人才临时居住困难问题。租赁型人才公寓主要通过购买或租赁存量商品房、改建闲置房屋等方式筹集。
临沂市中心城区现有人才公寓7700套，考虑人才公寓可周转利用，未来3年，临沂市中心城区人才公寓基本能够满足人才租住需求。规划期内，结合轮候情况，各区根据本区发展需求，动态调整。
租赁补贴除公租房补贴外，主要面向符合条件的城市新就业无房职工发放住房租赁补贴，针对不同学历层次设定不同标准，补贴期限最长不超过36个月。
1.持续提振住房消费。紧盯国家、省市房地产发展政策，鼓励房企常态开展促销活动，扩大团购覆盖面，深入开展“以旧换新”，持续推进房票安置，打好促消费“组合拳”，多措并举促进房地产市场消费，加速推动存量商品房库存去化，推动房地产市场平稳健康发展。
2.全面推进“好房子”建设。根据市场供需状况，动态确定商品住宅项目用地和住宅供应规模。超前谋划完善道路、“四供两排”等市政基础设施，配套建设教育、医疗等公共服务设施，加快推进高品质住宅项目建设。
3.全力提振市场信心。充分发挥融资协调机制作用，强化政银企对接，通过申报制、备案制两种方式，推动“白名单”项目“应进尽进”“应贷尽贷”，做好房地产项目资金保障。持续做好房地产风险化解，完成存量风险出清，防范新增项目风险。及时发布我市房地产政策信息，积极正面引导舆论风向，提振市场信心。
1.融资协调机制。依托城市房地产融资协调机制，研判房地产市场形势和房地产项目融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效，进一步加大“白名单”项目贷款投放力度，扩大覆盖范围，满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
2.城中村改造专项借款。由国家开发银行、农业发展银行发放，用于安置房建设或组织居民购买存量商品房安置，贷款期限一般不超过5年，利率由银行自主决定。还款来源主要为安置后土地出让收入。
3.金融支持住房租赁市场发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，充分发挥金融服务的支撑与引领作用，引导更多金融资源有序流入住房租赁市场。
1.完成存量风险基本出清。巩固保交房攻坚战成果，加快推进已交付项目后续手续办理和配套完善；指导出险项目全力筹措建设资金，督促项目严格按照倒排工期计划施工，加快工程施工和手续办理进度，确保完成存量风险项目的建设交付。
2.强化依法处置。依托重点项目依法处置机制，深度梳理企业纳税和资金往来等情况，对重点房企及其股东、高管涉嫌违法行为全面核查，依法依规进行打击。对资不抵债、开发企业无力继续建设的项目依法破产重整，盘活项目。
3.强化风险源头防控。加大商品房预售资金监管力度，加强资金拨付审核，确保预售资金优先用于项目建设。探索商品房预售资金第三方监督机制，强化多主体、全流程、动态化监管，通过制度建设强化监管、防范风险。稳步推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售。
按照国家有关调控政策，控制商品住宅用地供应。新建住房应符合住建部《住宅项目规范》（GB 55038-2025）和省市相关规定，落实国土空间规划的相关要求，针对高品质住宅项目，参照《临沂市高品质住区规划建设的指导意见》的相关要求，从建设用地规划控制指标、建设工程规划指标、建设标准控制指标等方面落实指导意见的相关要求。
采取微改造和综合整治的方式，修复传统街巷两侧住宅建筑风貌，保障建筑风貌的视觉连续性。以危房改造、立面改造、功能改造为主，不大拆大建、不破坏街巷体系、不破坏社区生态、不破坏建筑风貌。
按照建设年限，中心城区符合改造条件的老旧小区279个，其中，兰山区194个，罗庄区25个，河东区27个，高新区15个，沂河新区18个。建设年份2001—2005年的66个、1.1万户；2006—2010年建设的213个、11.7万户。规划期内将根据上级政策持续推进。
综合现状及城市发展的需要，将城中村按照优先改造、一般改造和备选改造，根据开发建设条件依次推进。
建立危房档案库：通过专业房屋安全鉴定，建立动态更新的危旧房档案库，明确改造的优先次序。
常态化巡查机制：将危旧房安全监测纳入社区网格化管理，实现早发现、早预警、早处置。
危房解危：对确定为危房的住宅，原则上应“应拆尽拆”，优先采取拆除重建方式，彻底消除安全隐患。
旧房更新：对尚未达到危房标准但设施老旧的住房，以“改”为主。重点推进建筑加固、节能改造、适老化改造、加装电梯、完善厨卫设施等内容。
居民出资：建立“谁受益、谁出资”的引导机制，鼓励居民通过住宅专项维修资金、直接出资等方式参与改造。
多元化安置方式：提供原地回迁、异地安置、货币化补偿等多种选择，满足不同居民需求。
过渡期保障：需充分考虑居民在改造期间的临时安置问题，提供过渡方案和补贴政策。
通过科学规划、合理布局提升小区整体舒适度、美观性和实用性。具备较高的绿化率以及齐备的配套公共设施。建筑造型和立面设计符合现代审美趋势，同时体现地域文化和特色；优化内部空间布局，实现布局合理，功能齐全，满足现代家庭的生活需求，同时更具人性化、安全性和便捷性。
通过管控措施、质量保修、查验交付等方面能够有效解决常见的质量通病问题，通过绿色建材和先进工艺实现工程质量的提档升级，系统性解决传统住宅在功能性、安全性、舒适性方面的短板，打造全生命周期宜居的高品质住宅，确保住宅的长期使用可靠性。
按照二星级及以上绿色建筑标准建设，注重采用自然采光、通风、节能、节水等适宜配套技术产品，广泛使用健康、环保、绿色的新型建材，鼓励个性化、定制化、集成化的精装修设计。
利用互联网、物联网、云计算、大数据、人工智能等信息技术，具备数字家庭应用、通信基础设施、智能安防系统、智能便民设施、智能家居系统等，鼓励采用基于BIM的建筑运维管理系统平台，提高建筑智能化、精细化管理水平，实现全生命周期数据管理。
以提升业主生活品质为核心，强调服务精细化与邻里和谐，具备专业化、智能化、人性化的现代物业服务体系，具有较高的住宅运维质量和服务水平，能够提供家政、养老、托育等多样化、个性化、定制化服务，保障居住环境的舒适性与安全性。同时，小区需按总建筑面积的千分之五配建物业服务用房。
打破过去“重购轻租”的单一模式，构建“购房与租房并重”的覆盖全民的多元住房供应体系，实现短期补短板、中期提质量、长期建生态的住房租赁市场发展整体目标。
1.行业组织。住房租赁行业组织应当加强行业自律，制定住房租赁服务标准、行为规范和自律准则，引导住房租赁企业及从业人员依法合规经营，协助主管部门或受其委托做好从业人员实名登记、信用评价、矛盾纠纷调解等工作。
2.企业要求。住房租赁企业及其分支机构应当依法办理市场主体登记，经营范围应当明确包含“住房租赁”。住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。
3.业务开展。住房租赁经营业务应当由住房租赁企业统一承接。分支机构应当以设立该分支机构的住房租赁企业名义开展经营业务。住房租赁企业的从业人员不得以个人名义承接、开展住房租赁经营业务，收取或者支付费用。
4.监督检查。主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记录信用档案、公开曝光等措施，对住房租赁企业及其分支机构、从业人员进行监督。
1.信贷支持。鼓励银行金融机构提威廉希尔供长期、低息的专项贷款，用于租赁住房的建设、购买和经营。
2.协同发展。鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业，与中介机构合作经营，进一步提升市场竞争力，形成优势互补、协同发展的经营格局。
3.创新运营。积极探索“先租后售”模式，解决新市民、青年人等群体住房过渡问题。支持住房租赁企业收购市场个人存量商品房对外租赁，实现“拎包入住”。充分发挥中介机构信息、人员、服务等优势，拓展业务范围。
根据各区县的功能定位、产业基础、资源禀赋和所处发展阶段，将市域划分为五大板块进行差异化指引。通过核心区提质、功能区配套、县域特色化发展，使临沂市住房发展走向“组团式、网络化”的新路径，最终实现“人民安居、产城融合、城乡共荣”的总体目标。
优化存量，严控增量：重点推进老旧小区改造、城市更新，完善配套设施。新增住房主要用于补齐公共服务短板和建设人才住房。
发展高端商务与人才公寓：在商贸区、西部新城等区域，配套建设高品质商品住房和高端人才公寓，满足商贸精英、企业高管的住房需求。
适度发展紧凑型住宅：在交通站点周边，适度开发紧凑、高效的中小户型住宅，满足年轻就业群体的通勤需求。
产城融合，以房促产：配套建设面向产业工人的租赁住房和共有产权住房。住房标准应注重实用性和成本可控。
改善型住房供给：在沂河、陷泥河等生态廊道周边，适度开发改善型住宅，吸引中心城区外溢的改善需求。
高标准规划未来社区：在沂河新区、北京东路沿线公园周边等区域，高起点规划建设绿色、智慧、共享的“未来社区”，成为全市住房品质的新标杆。
保障刚需与引进人才：加大中小户型普通商品住房和保障性租赁住房供应，重点服务综保区、科教园区的年轻职工和引进人才。
发展康养地产：依托温泉资源和滨水生态，在汤头等地适度发展健康养老、度假疗养型住宅产品。
强化县域中心集聚能力：在县城重点发展满足本地居民改善和农村人口进城需求的商品住房。
发展产业配套住房：围绕沂水高端食品、沂南电动车、蒙阴孟良崮工业园等，建设产业园区配套住房。
探索文旅康养地产：依托沂蒙山地质公园、红色旅游、生态资源优势，在重点景区周边规范发展特色民宿、旅游度假公寓和康养社区。
服务农业转移人口：在县城和重点镇，大力发展价格亲民、功能完善的自住型商品房，为本地农业转移人口市民化提供住房保障。
发展物流商贸配套住房：在兰陵农企园、郯城物流园区等区域，配套建设面向商贸物流从业者的租赁住房。
特色镇村居住模式：鼓励在兰陵代村、郯城中国结小镇等特色村镇，探索建设具有乡土风情、与现代生活条件相结合的新型农村社区。
产城一体化住房供应：在费县探沂木业产业园、平邑石材建材产业园等区域，实行“园区+社区”开发模式，集中建设职工宿舍、租赁住房和共有产权住房。
县城品质提升：重点提升县城住房的规划设计水平和居住环境质量，吸引产业人才安家落户。
适度发展生态居住：依托费县天蒙景区、平邑蒙山主峰等生态资源，在环境承载力允许的区域，适度开发生态优质住宅。
服务临港产业：在临港经济技术开发区、临沭经开区，大规模、高标准建设产业工人公寓、技术人才社区，支撑千亿级临港产业发展。
发展职住平衡社区：在新兴产业园区周边规划建设功能复合的社区，减少通勤压力，实现职住平衡。
产城人协同发展：统筹临港、莒南、临沭住房空间布局，联动推进临港产城融合社区、莒南老城更新与新城品质提升、临沭高品质住宅建设，实现住房供给与产业发展、人口集聚精准匹配。
强化市级统筹协调，指导各区（开发区）认真组织实施，强化市区两级协作配合，科学合理运用规划成果，深入细致研究配套政策，落实好规划期内住房发展目标和任务，保障规划成果与实际工作的紧密协调、无缝衔接和有效落地。
依托市房地产调控协调机制，做好全市住房市场分析和监测，建立和完善规划实施情况跟踪分析评估制度，适时开展规划实施情况年度分析和中期评估，动态调整规划成果以及科学编制年度发展计划。
加强本规划与国土空间总体规划、“十五五”规划等相关规划的衔接，强化规划成果与市场发展的有机结合，从而建立全市住房资源的动态调控与长效监测管理机制。