近日，国务院新闻办举行新闻发布会，介绍了“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就。数据显示，“十四五”时期，全国累计建设筹集保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），改造城镇老旧小区24万多个，超1亿群众直接受益。
接受中国经济时报记者采访的专家认为，“十四五”期间，我国在住房保障体系完善和老旧小区改造方面取得了显著成效，形成了从制度建设到实践落实的系统格局。五年来，人民群众住房条件和城市人居环境整体品质显著提升，实现了从“住有所居”向“住有宜居”的阶段性跨越。
“由于首付有限，保障性住房成为我们的首选。没想到能以这么优惠的价格买到心仪的房子，终于在这座城市安家了。”刚搬入北京某保障性住房小区新家的“90后”王萌难掩喜悦。而这正是“十四五”期间我国住房保障体系精准施策的缩影。
数据显示，“十四五”时期，我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众。
上海交通大学中国城市治理研究院研究员张传勇告诉中国经济时报记者，“十四五”时期，我国基本建立了以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为核心的多层次住房保障体系，实现了对新市民、青年人及不同收入群体的分类保障，体现了“以需定供、租售并举”的精准理念。
北京联合大学人居研究中心主任张远索在接受中国经济时报记者采访时表示，“十四五”时期，我国住房保障体系规模不断扩大，形成了“租购并举”的住房供应新格局，其中，配售型保障房重点覆盖新市民、青年人等群体。同时，通过降低首付比例、优化契税、推行“卖旧买新”退税等措施释放改善性需求，有些地方利用专项债收储存量商品房转为保障房，缓解供需失衡矛盾。
在地方实践中，涌现出诸多创新模式。比如，广西采用“财政资金+社会资本联动模式”，通过财政投入27.82亿元推动保障性安居工程，同时引入社会资本参与城中村改造，建设配售型保障房和租赁型保障房。
国务院发展研究中心市场经济研究所研究员王瑞民告诉中国经济时报记者，“十四五”期间，房地产市场供求关系发生重大变化，这意味着住房保障体系重心从供给侧“补砖头”向需求侧“补人头”的历史性转变。住房保障体系重心向需求侧“补人头”转变可以提升政策补贴效率，同样规模的财政资金，可以惠及更多的住房困难群体，住房选择权被赋予需要保障的群体，也便于市场“无形之手”的作用更好地发挥。
“过去，小区道路凹凸不平，管道年久失修。现在，不仅安装了电梯，还修建了口袋公园，居住环境比以前舒适多了。”北京西城区某老旧小区居民李建国的感慨，反映了成千上万家庭的共同心声。
老旧小区改造是提升居民居住品质的重要举措。数据显示，“十四五”期间，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人；加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个；更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里，以“小切口”改善“大民生”。
张远索表示，老旧小区改造显著提升了居住安全性和舒适度。此外，老旧小区改造在资金与机制方面有了新突破。如有地方采用“政府主导+社会资本参与”模式，旧改项目通过专项债融资，并结合适老化改造、智慧社区建设等升级功能。
不过，在张远索看来，老旧小区改造仍面临三重核心挑战：一是资金与利益协调难题，老旧小区产权复杂，出租率高，居民出资意愿低，在加装电梯等过程中民众意见不统一；二是空间与设施限制，公共用地不足，难以配建停车场、托幼设施等，部分建筑因结构安全问题无法改造；三是长效运维困境，财政补贴标准偏低，难以吸引社会资本。
王瑞民补充道，不少老旧小区是房地产市场化改革前单位集资建造的，外立面和水电气暖设施普遍老化，住户中老年威廉希尔人多但电梯少，停车位、公共活动空间有限，改造需解决好“集体行动的困难”与“增值溢价分享”问题，在规划调整特别是容积率方面需要灵活的机制性激励。
“五年来，我国在住房保障体系完善和老旧小区改造方面积累了多项成功经验。一是建立分层分类、租售并举的住房保障体系，提升政策包容性与精准度；二是推行货币补贴与实物保障并重的灵活模式，兼顾效率与公平；三是通过住房保障轮候库与信息化管理制度，实现资源精准配置；四是在老旧小区改造中形成居民共建共治、政府统筹协调的可持续模式；五是‘城市体检+专项规划’机制为更新工作提供科学依据。”张传勇表示。
下一步，为进一步优化住房保障体系，更好地满足人民群众的住房新需求，张传勇建议，应强化“人、房、地、钱”要素联动，完善跨部门信息共享和监管体系；创新多元化融资模式，吸引社会资本参与建设；在保障性住房设计中落实绿色、智慧、安全的“好房子”标准，实现与普通社区融合发展；加快推进“改造+治理”双提升，完善社区养老、托育、活动空间等配套功能，形成长效管理机制。
张远索则提出，住房保障需构建梯度化供应体系，强化政策精准性，创新资金与运营模式；老旧小区改造要通过构建居民共担机制、加强技术赋能破解资金与协调难题，建立数字化管理平台及专项贷款等金融工具完善长效运维。
王瑞民建议，扩大租赁住房供应，改善新市民、青年人租住条件，以基本体面的租赁住房助推住房困难群体“租有宜居”。此外，为部分住房困难的新市民家庭发放租房券，提供更为灵活的租住选择，且政策成本较低，便于实施分档补贴，还有利于增加租赁住房供应、提升租赁住房质量。综合考虑住房困难程度和地方财力，探索为部分低收入且有孩子的新市民家庭发放租房券，租房券金额为家庭收入的30%和当地基本体面的租赁住房租金的差额部分。