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1、 本期大型专题报告研究架构 dA XING ZHUAN TI BAO GAO JIA GOU DAO DU 开发老年住宅的相关建议 1 、我国的老年人口已超过 1 . 3 4 亿, 占全国总人口数量的威廉希尔官方网站 1 0 % 以上, 标志着我国已正式步入 老年国家的行列； 2 、传统的老年居住模式却难于再适应当前老年人的养老居住形式，越来越多的老年人改 变传统的观念开始走向老年住宅，从而促进城市居住社区老年服务设施的迅速发展； 3 、目前我国老年住宅的开发建设还处于起步探索阶段，纯赢利性的老年住宅或公寓几乎 接近于市场空白，老年住宅这一产品存在巨大的市场发展空间。 老年住宅投资开发 前景分析 撰稿：决策资
2、源房地产研究中心专项课题研究组 大 型 专 题 深 度 研 究 报 告1/老 年 住 宅 投 资 开 发 前 景 分 析 决策情报第4 7期 2 0 0 4 1 0 核心要点阐述 THE C ore important point elaborate 6欢迎进入 中国房地产决策资源网 大型专题深度研究报告 1 / 老年住宅投资开发前景分析 自 1 9 9 8 年起，中国的房地产开发已经进入市场细分时代，各个市场的竞争都已近乎白热化，甚至大批涌入一些前 景难测的市场。在这种状态下，谁都不可能对老年住宅这块大蛋糕熟视无睹。而传统的家庭养老和消费观念已不 再适应日益增
3、长的老年人对晚年居所消费的要求，目前我国很多大城市老年住宅的有效需求每年至少数十万平方 米。而在刚刚结束的国庆假日房展中，上海、北京、广州等地的老年住宅的地产项目引起了很多老年人和普通投 资者的关注，在老年公寓的展台前，许多老年人和投资者纷纷询问，场面火爆。可以预见，老年人的地产项目在 未来一段时间内将成为一个新的热点开发项目。 一、我国老年住宅的市场需求分析 1 、我国老年人口比率分析 来自国家统计局的最新数据显示：我国人口老龄化步伐正在加快，早在 2 0 0 0 年底我国 6 0 岁以上老人就已经达到 1 . 3 4 亿，占全国总人口的 1 0 . 8 % 。按照国际通行的“老年人口按国际
4、惯例，6 0 岁以上为老年人，占人口比例达到 1 0 % 以上即开始进入老龄时代”的标准，中国已正式进入老龄社会，而且我国每年仍以 3 . 3 %的速度递增。预计到 2 0 2 5 年，中国老年人口占总人口的比例将达到 1 3 . 5 9 % ，2 0 3 0 年达到1 6 . 5 9 % ，将在2 0 3 5 年超过人口总数的五分之一。面对 汹涌而来的“银发浪潮” ，对于房地产商而言，面临着无限的商机。 数据来源：国家老龄科学研究中心 我国主要老龄化城市 （截止至 2 0 0 3 年） 城市（地区）6 0岁及以上老年人口系数（%）老年人口数量（万人） 上海1 8 . 5 82 4 6 . 6
5、 1 （户籍人口） 北京1 8 8 （常住人口）1 4 . 6 天津1 4 . 2 71 3 1 . 1 （常住人口） 广州1 31 3 1 . 9 5 （常住人口） 数据来源：国家老龄科学研究中心欢迎进入 中国房地产决策资源网 老年住宅投资开发前景分析 决策情报第4 7期 2 0 0 4 1 0 7 如上图所示，我国上海、北京、天津、广州等城市已经进入老龄化， 并且老年人口绝对数量较大。 由于老年人口快速增长，中国传统的“养儿防老”型家庭养老模式，面临严峻挑战。儿女忙于工作，或在国外奔 波，或在国内往来，即便是和父母同住一城，也很难照顾老人生活。传统公寓的简
6、朴日子，已不适应老年人中文 化水平高、收入高的这部分人群，老年公寓存在巨大的市场空白。 2 、老年住宅的市场供求短缺 近日，零点调查公布了对北京、上海两地 3 0 0 0 名 5 5 岁至 7 5 岁市民就“老年人住宅消费问题”进行随机访问后的 研究报告，报告表明，目前老年住宅市场需求加大，但市场供应却较为紧缺。包括北京在内的各大城市住宅开发 皆以中青年消费群体为主，针对老年消费者开发的项目可谓凤毛麟角。 零点调查提供的分析显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6 %以上的中高收入 老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他
7、们日益提高的养老需求。 另外，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的 5 1 %，打算租赁房屋使用权的占 2 4 % ，希望购买产权式酒店的占 1 6 % ，打算采取其他形式的占 9 % 。而目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年 人居住的房源就更少。这也表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众面也 比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。 3 、老年住宅的需求量 数据来源：零点调查 数据来源 : 国家统计局 欢迎进入 中国房地产决策资源网 大型专题深度研究报告 1 / 老年住宅投资开发
8、前景分析 国家统计局进行的人口变动抽样调查显示（上图） ，我国老年人经济收入的主要来源为子女或亲属供养、老年人 离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。 我国目前城市老年人口现有收入来源构成是由我国国情所决定的，我国老年人的私人储蓄大部分是计划经济体制 条件下的收入，而社会养老保险的收入水平比较低，因此子女供养成为我国老年人收入的主要来源。 据初步估算，目前全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费大约有 4 0 0 0 亿元。即使 6 %的老 年人在社会设施中养老，全国也将要为 8 2 0 万老人修建老年公寓或老年住宅。其中建造 1 6 万至 2 0 万所老年公寓及 老年住宅，投
9、资总额在 1 8 0 0 亿元至 2 0 0 0 亿元之间，加上其它设施设备等，其商机最少在 2 4 0 0 亿元以上 二、老年住宅的相关概念及特征 1 、老年住宅概念 老年住宅（公寓）是专供老年人居住，符合老年体能心态特征的住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要 在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的 心理需要。 2 、老年住宅的基本特征 由于中国目前还没有出现真正意义上的老年住宅，因此，老年住宅应该是什么样子，国内并无明确定义。我们研 究了美国、日本、新加坡等国的老年住宅，认为符合本报告研究范畴的老年住宅是集一般社区生活和养老
10、功能于 一身的符合老年人体能心态特征的老年居住建筑，其特征如下： 广州颐年园老人社区入口图 1 WWW.WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 老年住宅投资开发前景分析 决策情报第4 7期 2 0 0 4 1 0 9 地理位置必须适合养老 居住环境必须是适合老人养老的环境，即老年住宅最好选择在远离城市喧嚣、紧靠有山有水、绿地面积大、负氧 离子高、空气污染指数低的地方，只有在这样先天的环境中，老人才能够具备“延年益寿”的先决条件。 因此，老年住宅的选址一般远离市中心，对空气质量、自然环境的要求远远高于一般普通住宅。 产品的专一性针对老年人提供的住宅产品 老人居住的空间必须是特别为
11、老年人设计、符合老年设计规范的居住设施。国外的做法是要有无障碍设计，比如 步入式的浴盆，使老人在洗浴时避免“伤筋动骨” ；在小区以及房屋里，扶手要大量使用；门要求是推拉型，即 使坐在轮椅上也能自由使用；走廊要宽；楼梯踏步要比一般踏步低许多等。 配套设施的特殊性符合老年人的生理特点 老年住宅的社区医疗要比一般的小区规格高，对于亚健康状态的老人（即大部分时间能够健康独立的老人） ，小 区要有常见病的中西医门诊；对于非健康状态的老人，小区要有跟踪档案，对其定期进行体检，确保老人日常生 活的安全。无论是亚健康还是非健康的老人，居室以及浴室必须要有紧急呼叫器，物业管理部门可以在老人发生 意外时及时赶到，
12、送往设在小区的急救站。 社区文化的特殊性 除了社区医疗的要求高于一般住宅外，老年人平时的社区活动也成为一个重要需求。因此，老年活动中心、老年 俱乐部、老年图书馆等设施一定要最大限度地保证。老年人和孩子一样喜欢扎堆、热闹，提供专门的活动场所为 其服务，在这些场所里，老人或打牌、下棋、看书，或闲聊、健身，大大增进了老人之间的交流与沟通，对于老 人的心胸以及生理都是大有裨益的。 颐年园一期小高层公寓图 2 10WWW.WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 大型专题深度研究报告 1 / 老年住宅投资开发前景分析 3 、我国老年人四种主要的居住模式 合居模式 老人与子女或亲属同住一套住
13、房的模式。合居家庭模式的存在有诸多因素：如子女住房困难、父母年迈有病、第 三代需要老人看护、传统家庭观念的影响等。这种居住模式对社会、家庭和老人都有很多优越性，也是我国新世 纪中仍将延续的家庭模式。但是，现代社会生活的多样性、代际之间的不同生活习惯以及家庭人际关系的错综复 杂，都是影响这种家庭生活模式存在的主要因素。 独居模式 老人独立居住的模式。现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽松，越来越多的老年夫妇从开始接受到选择 和已婚子女分居的方式，纯老人家庭不断增加。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，使家庭关系 简单化，对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比
14、较理想。但是，当老人年龄增大、 丧偶、生活自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便突出反映出来。 毗邻模式 与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受到欢迎的居住模式。但 是，由于居住地点、居住环境的限定，往往居住双方必须有一方做出牺牲和让步。为照顾子女上班、孩子上学， 做出牺牲的往往是老人。 借助各种老年服务设施居住模式 老人选择适宜的老年性服务设施安度晚年的居住模式。这种居住模式在我国目前并不普遍。由于对依靠社会养老 颐年园一期联排别墅图 3 WWW.WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 老年住宅投资开发前景分析 决
15、策情报第4 7期 2 0 0 4 1 0 11 的普遍性和共识性不足，在各种老年福利设施养老的大多是孤老户或生活不能自理而子女又无力照顾的老人不得 已的选择。因此，很多老年人宁愿自己生活不便也不愿住进福利院而给精神带来压力。但是，随着社会竞争的日 趋激烈，子女工作和生活双重压力的增大无法有更多精力照顾老人，传统的养老责任开始向社会转化。为减轻子 女和家庭的负担，越来越多的老人改变传统观念走向老年公寓或养老院，从而开始促进了城市居住社区老年服务 设施的迅速发展。 4 、老年住宅的分类 按照老年人对服务要求的不同，老年住宅可以分为以下三类： 提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅 这种类型的住
16、宅是提供给生活能够自理的老人居住的，所谓“自理老人”是指生活行为完全自理，希望保持自己 独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。 活跃老年社区和连续照料退休社区就是专门提供给具备独立生活能力的健康自理型老年人居住的社区。 连续照料退休社区 连续照料退休社区是为老人提供住房、活动、护理和医疗照料等服务的居住型社区，适合于希望社区能为以后的 生活提供长期的连续照料的老人居住，通常由个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。 活跃型老年社区 活跃型老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加社会活动的老年人建立的。这些社区吸引的是年龄 在 5 5 岁左右低龄老人或者是希望居住在娱乐
17、活动较多的环境的老人。 颐年园社区环境图 4 12WWW.WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 大型专题深度研究报告 1 / 老年住宅投资开发前景分析 通常这种社区以住宅销售的开发模式为主，产品多为 低层洋房、多层公寓、各类别墅等构成。社区活动有 高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、 手工、演出等。相应的社区面积较大，建有俱乐部、 湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车 路径、网球场、饭馆、礼堂等。 辅助生活区或居民照料区 这种类型的住宅是提供给“介助老人”居住的，所谓 “介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅 和升降设施等帮助的老年人。 辅助生活的
18、其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，辅助照料，个人关照，老年之家，受保护照料等。 如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要 2 4 小时保安服务，可能有困难自 己行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（老年痴呆症） ，辅助生活区是合适的选择。 护理院 这种类型的住宅是提供给“介护老人”居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。 护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供 2 4 小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治 疗，不同的护理院各有专长。如果老人需要 2 4 小时护理照料，不能自己完成日常生活活动
19、或者需要治疗和恢复 设施的，护理院是最合适的选择。护理院的其它名称有：专业护理设施，康复之家，护理设施，长期照料设施。 颐年园水岸别墅图 5 WWW.WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 老年住宅投资开发前景分析 决策情报第4 7期 2 0 0 4 1 0 13 三、目前国内老年住宅的开发情况 1 、主要项目概况 从右表中可以看出，目前国内现有老年住宅项目都是占地面积在 2 0 万平方米以上的大项目，规划建筑面积最大的 达到 7 0 万平方米，最小的也有 2 0 万平方米，而且项目位置均位于郊区。 这种现象表明，国内的老年住宅开 发商在开发以售为主的老年住宅时 均倾向于郊区
20、大盘开发的模式，决 策资源房地产研究中心专项课题组 认为这主要是由于老年社区需要完 善的配套设施及优良的居住环境而 需要大地块开发，同时，大规模开 发也有利于降低综合开发成本。 2 、产品形式 由于目前国内老年住宅市场还未形 成，因此市场上出现的老年住宅项 目在产品形式上与普通住宅项目并 无较大区别，只是个别项目在社区 内开发了一些供出租的老年公寓， 如下图所示： 右表的现有老年住宅产品形式说明， 国内目前的老年住宅开发并没有针对 老年人的特色产品出现，产品形式与 一般郊区大盘基本相同。 3 、市场分布 目前国内盈利型老年住宅（包括租售两类）主要分布于城市老龄化情况比较严重、经济发达、居民消费
21、力强的城 市，如北京、上海（以出租型公寓为主）和广州等大型城市。其中，由于北京是我国首都，国家机关及企事业单 位的离退休人员数量也位居全国首位，这部分老年人的消费力较强，受教育程度较高，相应的对独居养老模式有 一定认可，相对其他城市而言，老年住宅市场的有效需求较为明显，因此北京市场上的老年住宅项目也相对较多。 而其他城市目前还没有真正意义上的营利型老年住宅出现，仍旧以政府出资兴建的福利型养老机构为主。 国内主要的老年住宅项目 北京东方太阳城3 5 0 0亩，含湖面（2 3 3万平方米）7 0 万平方米 北京太阳城6 3 0亩（4 2 0万平方米）3 0 万平方米 广州颐年园2 0 万平方米4
22、5 5亩（3 3万平方米） 浙江温岭三心美德颐乐园4 0 6亩，含河道（2 7万平方米）立项中 项目名称占地面积建筑面积 目前国内老年住宅项目的产品形式 北京东方太阳城 一期产品：公寓( 点式、板式、连廊) ，联排别墅 二期产品 ：在已有的一期产品中增加独栋别墅 0 . 3 北京太阳城0 . 7 1 广州颐年园 项目名称产品种类及配比容积率 一期产品：假日公寓（租售） ，多层、小高层 联排别墅， 独栋别墅 0 . 6 1 一期产品：洋房，独栋别墅 二期产品 ：小高层洋房 14WWW.WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 大型专题深度研究报告 1 / 老年住宅投资开发前景分析
23、四、老年住宅市场未来发展趋势 1 、老年住宅市场增长趋势 从中国国情出发，老年住宅市场的增长也大致分为以下三个阶段： 市场发展初期（1 9 9 9 年 - 2 0 1 0 年） 这一时期，6 0 岁以上老年人口预计由目前的 1 . 3 4 亿( 总人口的 1 0 . 7 1 % ) 增长到 2 0 1 0 年的 1 . 9 亿，占总人口的比重由 1 0 . 7 1 %增长到 1 2 % ，老年人口以 3 . 0 2 %的速度递增，大大快于总人口年均增长 1 . 4 7 %的速度。 这一阶段，老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没 有达到能够支持
24、老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念 还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。 市场快速发展阶段（2 0 1 0 年 - 2 0 2 5 年） 这一时期，6 0 岁以上老年人口预计由 2 0 1 0 年的 1 . 9 亿增长到 2 0 2 5 年的 2 . 8 4 亿，比重由 1 2 %增长到 1 9 . 3 4 % 。 在这个阶段，一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均 G DP达到 3 0 0 0 美元以上（据十六大报告） ，社会保障 体系的逐步完善，人均福利水平不断提升，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体
25、市场需求明朗；另一方面， 目前年龄在 3 5 4 5 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平， 同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老 年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在 1 0 %左右。 市场成熟发展阶段（从 2 0 2 5年 2 0 5 5年） 6 0 岁以上老年人口预计由 2 0 2 5 年的 2 . 8 4 亿增长到 2 0 5 5 年的 4 . 4 亿，比重由 1 9 . 3 4 %增长到 3 0 % ，将比 2 0 0 0 年翻两番。 在这一阶段，老年住宅市场的发展已进入
26、一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐 趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一 个较高的合理水平。 2 、老年住宅市场地域发展趋势 探讨中国老年住宅市场的区域发展趋势，主要是依据市场进入条件的成熟程度，老年住宅市场在区域上的发展， 也将紧随其区域条件的充备而步进。 而判断进入市场的条件是否成熟，则 主要是以区域的老年人口状况（潜在 消费市场） ，人均可支配收入、人均 G DP （消费力）两个参数为指标。 以核心城市为代表，决策资源房地产研 究中心对全国七大区域进行分析研究 : 颐年园老人住宅公寓图 6 WWW.
27、WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 老年住宅投资开发前景分析 决策情报第4 7期 2 0 0 4 1 0 15 从上表的对比分析中可以看出，老年住宅在三个发展阶段中的区域趋势如下： 在老年住宅市场发展初期阶段 以上海为代表的华北地区是开发的重点，因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜在市场，另外，强大的消费力 又提供了有力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和良性发育提供了有利条件。 在老年住宅市场快速发展阶段 以广州、北京为代表的华南、华北区域的市场需求凸现，市场进入条件逐渐成熟，老年住宅的市场将向华南、华 北区域转移。但总的来说，华南区域的开发要先于华北区域，这是因为从消费能
28、力和房地产市场成熟度来说，华 南区域较优于华北区域；另外，老年住宅的市场普及与区域文化的开放程度有密切关系，相对与华南区域而言， 华北区域受传统观念的禁锢较深，老年住宅的市场认同需要一定的时间。 在老年住宅市场成熟发展阶段 老年住宅产品已经得到认同，产品也较为成熟，在一级城市的成功带动下，二三级城市的潜在需求被引发，在一 级城市获得开发成功的老年住宅开发企业，从成熟市场中抽身转战至华中、西南、西北、东北等内地城市，向其 输出成熟的技术、品牌，带动内地老年住宅市场的发展。 我国七大区域老年人口比重及居民收入状况 区域代表城市参考指标 华北北京 人口自然增长率：0 . 9 ； 1 5 - 6 4
32、 2 ；人均 GD P ：1 5 7 3 美元。 东北沈阳 沈阳市市区居民人均可支配性收入：6 3 8 6 元 人均 GDP ：2 4 0 0美元。 16WWW.WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 大型专题深度研究报告 1 / 老年住宅投资开发前景分析 总的来说，老年住宅的区域发展趋势如下： 3 、产品发展趋势 如上图，发达国家认为，老年住宅的进化应该有三个阶段：第一个是无障碍老年住宅，这是一个纯粹的产品改进阶 段；第二个是混合的演变式住宅阶段，老年人对住宅的需求从物质方面转向精神方面；最后的目标是，老年住宅应 该发展为适应老龄社会的通用住宅，能够满足人们从出生到死亡的全部
33、需要。 实际上，目前包括发达国家在内的老年住宅为了避免纯老年人社区给人的压抑感，也正在寻求一种将老年人社区与 普通社区融合的老年住宅产品形式 无障碍老年住宅 普通住宅是为健康人设计的，普通的住宅产品会给身体状况日益老化的老年人的生活带来不方便，例如门的宽度不 足以通过轮椅，卫生间和厨房的地面不防滑等等。发达国家为了方便老年人的生活，针对老年人视力、体力、反应 能力都下降的情况，专门设计和建造了“无障碍老年住宅“ （见住宅演进图 A ） 。通常，这种“无障碍老年住宅”在社 区中只建 1 2 栋，为老年人服务的系统也设置在其中。 但是，实践证明，这种做法很难行得通。一方面，这种纯粹的老年住宅因为规
34、模小造价高而面临销售困难的问题；另 一方面，专门为老年人配套建设的设施成本高效益低，处于长期亏损状态，无法持续性发展。 混合的演变式住宅 混合的演变式住宅是无障碍老年住宅向通用式住宅演进过程中一个中间形态的产物，它是将原来独立于住宅产品外 的老年住宅与普通住宅混合建造，在社区的每栋住宅中几个单元或者是一、二、三层楼抽出来做老年住宅（见住宅 演进图 B ） 。为老年人服务的设施以社区配套的形式设在生活区内。 住宅演进图 WWW.WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 老年住宅投资开发前景分析 决策情报第4 7期 2 0 0 4 1 0 17 与之前的无障碍老年住宅相比较，混合的演
35、变式住宅的优势在于，老年人可以和家人居住在同一栋楼或者是同一 个小区里，不仅方便对老人的照顾，而且对促进销售有很大的帮助。但是，其劣势则在于，设计和施工方面的难 度比较大。 适应老龄社会的通用住宅 在发达国家的研究中，这是老年住宅发展的最终产品形态。所谓通用住宅就是可以适应满足人们一生的需要的住 宅（见上页住宅演进图 C） 。 这种住宅本身具备很强的适应性，与前两种产品最大的区别是，它并非在一开始就将住宅建成专门给老年人生活 的住宅，而是在设计和建造的时候，就把老年人的需要考虑进去，随着居住者年龄的增加，可以通过更改住宅的 空间来实现方便老年人生活的最终目的。 无论是无障碍老年住宅还是适应老龄
36、社会的通用住宅，实现这些想法当然要增加投资。据日本研究机构估计，实 现无障碍老年住宅和混合的演变式住宅所增加的费用为房屋总造价的 1 0 %，如果是按照通用式老年住宅的设计来 进行，在一开始就考虑这些要求，所增加的费用则不超过房屋总造价的 1 %。 4 、消费发展趋势 老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。 消费力发展趋势 老年人口骤增， 总体消费力提高 步入老年社会之后，老年人口不断增多，庞大的老人群体使社会派生出一个专为老人提供商品和服务的产业，即 颐年园水边公园图 7 18WWW.WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 大型专题深度研究报告 1
37、/ 老年住宅投资开发前景分析 老龄产业，它包括所有有关老 年人物质和精神需求以及其他 特殊需求的商品生产和服务。 由于我国的人口老龄化速度是 前所未有的，而我国的老龄产 业却刚刚起步，与国外发达国 家相比，我国老年用品的经销 和开发还很落后，为老年人服 务的配套项目还是一片空白， 而随着社会福利制度的完善， 收入日渐丰裕，老年人的消费 力将逐年增强，消费需求逐年 增多，这一产业的开发将为商 家带来很多商机，未来 5年内 整体市场份额将达 4 3 亿元 社会保障体系完善， 老年人消费力逐步放开 随着社会老龄化问题的来临，政府在政策上必将加大社会保障工作落实的力度，并对老龄产业的扶持。 中国老 龄
38、事业发展“十五”计划纲要（2 0 0 1 - 2 0 0 5 年） 中就明确指出，在城镇，要加快建立统一、规范、完善的养老保 险体系，确保企业离退休人员基本养老金的按时足额发放，全面实行基本养老金的社会化发放。依法扩大基本养 老保险覆盖面，鼓励发展个人储蓄性养老保险。进一步完善基本养老金的正常调整机制，随着经济发展和职工工 资水平的提高，合理增加基本养老金，使离退休人员共享经济和社会发展成果。多渠道筹集社会保障基金，为应 对人口老龄化高峰作好准备。 政策的逐步落实，将把更多的公民纳入社会保障制度。未来的 老年人群在养老、医疗方面将得到更为可靠的保障，从而使其 消除消费的“后顾之忧” ，扫除老年
39、人大额消费的障碍； 消费力波峰沿时间轴传播， 未来老年人财力增强。 改革开放以来，我国G D P 年均增长达到9 . 5 % ，是世界上增长最 快的国家，这个速度是同期世界经济年均增速的 3 倍。城市居 民人均收入由1 9 7 8 年的3 4 4 元增加到2 0 0 0 年的6 2 8 0 元，提高了 1 7 倍（名义增长） 。作为收入增长的必然结果，城市居民家庭 财产积累也日渐增多。本文所指家庭财产的内涵主要由四部分 组成：家庭金融资产、房产、家庭主要耐用消费品现值和家庭 经营资产。调查结果显示，截止到 2 0 0 2 年 6 月底，城市居民家 庭财产户均总值为 2 2 . 8 3 万元（如
41、5 6 5 4 1 元0 . 6 9 总体平均2 2 8 3 1 8 元1 . 0 0 颐年园二期独立别墅图 8 WWW.WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 老年住宅投资开发前景分析 决策情报第4 7期 2 0 0 4 1 0 19 户主年龄在3 5 - 4 0 岁之间的家庭财产最多，为2 8 . 2 0 万元。其次为户主年龄在4 0 - 4 5 岁之间的家庭其财产为2 5 . 8 7 万元。 由折线图可以看出，现时家庭财产最多的集中在 3 5 至 5 0 岁之间，而在 1 0 - 2 0 年之后，该高家庭财力的人群将成为 未来老年人的主要群体，消费力高峰沿时间轴往后传播，
42、未来的老年人群体呈现巨大的消费力。 老年人收入来源呈多元化趋势 在现阶段的城市家庭财产的构成中，家庭金融资产为7 . 9 8 万元，占家庭财产的3 4 . 9 % ；房产为1 0 . 9 4 万元，占家庭财产 的4 7 . 9 % ；家庭主要耐用消费品现值为1 . 1 5 万元，占家庭财产的5 % ；家庭经营资产为2 . 7 7 万元，占家庭财产的1 2 . 2 % 。 由此可见，随着金融投资的多样化和普及化，城市居民的收入来源已不再局限于单一的工资收入，而是经营与投 资的多种并存，收入来源呈多元化趋势，而且把房产财产作为主要的资产积累。这就促使未来老年人的收入来源 也由单一变为多元，消费承受
43、能力因此而得以提高。 而财产在 1 0 0 万元以上的家庭，其财产结构与其它家庭差异明显：金融资产和家庭经营资产比重明显高于平均水平， 数据来源：决策资源房地产研究中心专项课题研究组 家庭财产总额分布图 数据来源：决策资源房地产研究中心专项课题研究组 20WWW.WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 大型专题深度研究报告 1 / 老年住宅投资开发前景分析 房产比重明显低于平均水平。 大多数家庭的财产结构十分相似。但财产在 1 0 0 万元以上的家庭，其财产结构与其它家庭差异明显：金融资产和 家庭经营资产比重明显高于平均水平，房产比重明显低于平均水平。该类家庭的财产总量为 2
44、5 3 . 4 5 万元，其中家 庭金融资产为 9 8 . 2 7 万元，占家庭财产的 3 8 . 8 % ，高于平均水平 8 . 2 个百分点；房产为 4 4 . 8 0 万元，占家庭财产的 1 7 . 7 % ，低于平均水平 2 6 个百分点；家庭主要耐用消费品现值为 1 2 . 5 1 万元，占家庭财产的 4 . 9 % ，高于平均水平 0 . 2 个 百分点；家庭经营资产为 6 2 . 8 7 万元，占家庭财产的 2 4 . 8 % ，高于平均水平 5 . 6 个百分点。 可见，财产 1 0 0 万元以上的家庭有较高的金融资产和家庭经营资产，自由支配的资金更为充足，未来消费力强劲。 消
45、费观念发展趋势 依赖型消费向独立型消费过渡 在消费观念的发展趋势上，随着我国经济的不断发展，社会福利水平也将不断提高，老年人收入也将逐渐提高， 是老年人在经济上对子女的依赖性减弱、独立性增强，从依赖型消费向独立型消费过渡，从被动消费向主动消费 过渡。 消费保守程度降低，敢于进行大额消费 目前老年人大多不敢进行大额消费的主要原因是存在这样一个客观矛盾：由于身体状况的问题，老年人的支出将 日渐增大，但收入却日渐减少，从而导致了消费的保守。而随着社会保障制度的健全，可支配收入的增加，未来 老年人的消费为顾虑将会减轻，进行购房等大额消费成为可能。 对老年住宅消费逐步认同 从社会学的角度来说，社会的进步
46、会导致家庭意识形态断层的加剧，两代人之间观念的差异性将会明显，相对独 立生活空间的需求日益增大。而随着老年住宅增多与完善，人们对老年住宅产品将会日渐认同。这种观念上的改 变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。 五、老年住宅开发存在着的主要问题 1 、国家政策滞后 目前的老年社区开发完全是市场化的运作，还需要政府的引导、支持和社会关心。老年公寓等同于一般房地产开 发，阻碍着老年公寓的发展。在我国人口老龄化发展越来越严重之时，老年人的增加，高龄化趋势；以及家庭规 模的缩小，空巢家庭日益严重，给家庭和社会带来的护理问题将日益突出，特别是大中城市，老年人经济供养、 生活照料和特殊需求还没有引起社会广泛的
47、共识。 因此，政府应加大扶持力度，使老年住宅“事业化”转变为“产业化” 。有关部门应运用经济杠杆加以调节，在 有关法律法规的监督管理下，通过充分有序的市场竞争等方式，使整个建筑大市场活跃起来。尤其是对于老年住 宅建设专项项目，在同等条件下，优先解决建设贷款，以吸引开发商投资；对于新开发小区，达到或超过老年 WWW.WINFANG.COM 欢迎进入 中国房地产决策资源网 老年住宅投资开发前景分析 决策情报第4 7期 2 0 0 4 1 0 21 人建筑设计规范规定的相应比例的，适度减免配套费；对于旧有住宅增设老年人专用设施或场地的，简化审批 手续，优惠税收。 2 、银行与政府不协调 目前银行承认
48、老年公寓是福利性、公益性的事业，可以申请贷款，而政府有关部门按普通房地产市场化运作。多 年以来，政府一贯倡导社会福利社会办，但作为一项新型的老年服务设施的建设，民营企业要想把养老设施办好， 需要国家政策支持，但国家福利政策有限， “眉毛胡子一把抓”一律按房地产开发商业化运作。因此需要政府与 银行的进一步沟通，尽快落实相关的贷款优惠政策。 3 、对老年人的年龄歧视 老年人作为一个特殊群体，有着他们的共同需求。但作为老年人个体，由于他们的年龄、性别、职业、文化程度、 生活条件、身体状况等方面的差异，其经济收入的不同，老年住宅开发者不应把经济收入少，社会地位低下，购 买力不强的老年人排斥在外。国家应
49、尽快制定相关扶老购房政策。一方面加强老年住宅市场和老年人房地产开发 的管理，规范老年人住宅的指标体系，成为衡量老年住宅的标准，提防房地产商打着老年人住宅的幌子，打老年 人的主意，炒作老年房地产；政府应引导房地产商强制执行国家标准，按照国家要求建筑老年住宅。另一方面， 老年住宅要注意低收入和贫困的老年人，让贫困老年人住得起老年公寓的房，多做“雪中送炭”的事，使众多的 老年人享受到国家、社会、社区的关爱。 结束语 “老龄化”是个全球的难题，同时也是企业的商机。随着老年人越来越多，老年住宅的需求越来越大，这无疑是 住宅是朝阳产业，也为房地产企业开辟了的一条独特的发展之路，谁能涉足先登，谁就能够抢先分享到这块美味 的蛋糕。
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